不動産を共有するのは辞めておけと言われたんですが、どうしてですか？
共有にする時点では最適解だとしても、その後に共有者を取り巻く環境が変わることで、トラブルに発展するケースが多いからでしょうねぇ。
と、トラブル…？
土地や建物などの不動産は、親族間だけでなく、他人との共有が可能です。
また、共有できる人数に上限もありません。
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共有のきっかけは相続
両親のどちらかが亡くなり、残された親が実家に住むことにしたとします。
このとき、実際に実家に住むのは親御さんですが、老後を考えると心許ない預貯金しかなかったような場合に、とりあえずで兄弟姉妹の共有にする場合があります。
相続人同士の公平性、残された親御さんの老後を考えれば「共有こそ正解」という選択かも知れません。
それから数年が経ち、残された親御さんも亡くなりました。
再び相続人となった兄弟姉妹の間では、住まう人のいない実家を売却するのか、賃貸に出すのか、それとも、そのまま残すのかを選ぶことになります。
当事者が増えれば、物事を決めるのに時間がかかるのはご存知の通りでしょう。
兄弟姉妹全員が違った選択をすれば、これらをまとめなくてはなりません。
こんな風に、共有を決めた時には正解と思われる選択でも、事後に事情が変わることでトラブルに発展する、または、トラブルに至らずとも、共有者同士の関係に亀裂が生ずるきっかけになることがあるのです。
共有のリスク
他にも、不動産の共有は下記の爆弾を抱えています。
(2)知らない人が共有者になる可能性がある
(3)全てが共有
(1)所有者が増えていく
共有者の1人が死亡した場合、相続が発生します。
その際、死亡人の相続人が複数名で相続してしまうと、共有者は更に増えることとなります。
こうなると、管理・処分時に同意をもらうべき相手が増えることとなり、思うような活用ができなくなる可能性があります。
(2)知らない人が勝手に上がり込んでくる
共有者は、自分の持つ持分を自由に処分できます。
対象の不動産を売ること、賃貸することとは違い、自分の持分のみの処分・使用させることは各自、自由に行えます。
その結果、知らない間に第三者が共有関係に入っており、突然「持分を売って欲しい」と催促されることもあります。
(3)全てが共有
不動産には「固定資産税」と「都市計画税」の2種類がかかりますが、共有不動産の場合は共有者全員で負担することになります。
自分の持分に応じた税金額を、全員がきちんと納付してくれているうちは良いのですが、1人でも滞納すれば差押えのリスクが生じることになります。
売却するにも、共有となっている場合は利用制限が煩わしく、買い手がつきづらい・売値が下がる等のデメリットも考えられます。
共有にメリットはないの？
ここまで、散々ネガキャンを行ってしまったので、メリットもあげなくては不公平というもの。
不動産の共有には、下記のメリットがあります。
(2)売却益にかかる特別控除
(3)収益不動産の公平性確保
(1)住宅ローン控除
住宅ローン控除は、一定の条件を満たして住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、一定期間の所得税から、残債務に応じた金額が控除される制度です。
相続のタイミングで残債務があり、要件を満たすことで利用できる可能性があります。
(2)売却益にかかる控除
不動産の売却益には、不動産譲渡所得税がかかります。
この税負担を軽減す3,000万円特例があり、共有者それぞれが利用できる可能性があります。
禪院が要件に適合すれば、譲渡益を分散させて税負担を軽減させる効果が期待できます。
(3)収益の公平性確保
賃貸不動産を相続する場合、家賃収入の取扱いでもめるケースも少なくありません。
この場合、不動産自体を共有すれば、家賃収入も共有者同士で分配できるため、もめるリスクは軽減できるかもしれません。
共有持分のリスク回避には
(1)他の共有者への売却
赤の他人へ売却するにはハードルが高い共有不動産ですが、同じ共有者である他の方に売却する手もあります。
自分の持分が増えるから、もしかしたら喜ばれる選択かもしれませんね。
ね☺
第三者に売却する場合や放棄と比べると、手堅い選択肢かもしれません。
ただし、相手に資金がなければ成立しない選択でもあります。
(2)共有持分の放棄
自分の持分は、いつでも処分可能です。
この「処分」には、「放棄」も含まれます。
放棄された持分は、他の共有者に引き継がれることになります。
(3)信託の活用
賃貸不動産を所有していた方が亡くなり、お子さん達が共有として相続した場合。
3人それぞれが同一人、またはそれぞれが信頼できる相手と信託契約を結ぶ事で、託された相手が管理・処分等を行う際、共有者全員に確認をとることなく手続を進めることができます。
また、共有者のいずれかが死亡した場合、相続人に相続させるのではなく、託された人がそのまま引き継ぐことになります。
共有者が認知症などで契約行為ができなくなった場合でも、先に信託契約で備えておけば、後見人等をつけなくても大丈夫です👌
(4)「せーの」で売却
3人全員が同意に至れば、共有対象になっている不動産を第三者に売却し、そのお金を共有者同士で分配する方法が考えられます。
最も穏便に済む方法のようですが、共有者の中に1人でも「不動産を持っていたい」と言えば不成立となります。
まとめ
「共有」というと、複数の当事者で1つのものを持ち合うことをイメージされるかもしれませんが、法律上はもう少し複雑なのが現状です。
取引価額が高額になりやすい不動産が対象なのですから、トラブルに発展する確率も低いとは言い難いです。
相続時、不動産を単独で相続する人は、他の相続人に現金を支払うことになりますので、不動産をお持ちの方は、相続人のためにもまとまった金額を支度することも検討しましょう。
この記事を書いた人は
ヲタク行政書士®榊原沙奈です。
