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当ページでは、農地転用にかかる費用、算定基準を解説します。
Contents
農地転用にかかる費用
農地転用には、下記の費用がかかります。
- 必要費
- 関連費
1. 必要費
農地転用にかかる必要費とは、事情にかかわらずかかる費用を指します。
必要費は、農地転用前後に区別することができます。
| 農地転用前 | 届出の場合 | 10,000円～100,000円 | 申請書類の取得費 土地改良区の決済金 測量、分筆 埋蔵文化財の届出 |
| 許可の場合 | 100,000円～180,000円 | ||
| 農地転用後 | 80,000円～ | 宅地造成工事費 各種税金 登記費用 | |
1-1. 書類取得費用
農地転用許可を取得するには、各自治体に設置される農業委員会に下記の書類を提出する必要があります。
| 区別 | 書類 | 費用 （目安） |
|---|---|---|
| 共通 | 土地全部事項証明書 | 600円 |
| 公図 | 450円 | |
| 住民票 | 300円 | |
| 法人の場合 | 履歴事項全部証明書 | 600円 |
| 印鑑登録証明書 |
自治体により上表の他に書類を求められるだけでなく、取得費用が異なる場合もあるため、事前に確認しましょう。
1-2. 変動費
農地転用の目的地が土地改良区の場合、決済金の支払が必要な場合があります。
土地改良区とは、土地改良法に基づき設立された法人を指し、土地改良事業の実施を目的とするものです（土地改良法 第2条）
農地転用の際は、所属する土地改良区に「地区除外申請書等」をあらかじめ提出し、農地転用の承認を得る必要があります。
決済金の金額は、農地の面積に応じて算出されます。
1㎡あたり○○○円として計算され、面積が大きいほど決済金額が高額となる点に注意が必要です。
2. 関連費
農地転用の際、必要費に付随し、下記の費用がかかる可能性があります。
- 埋蔵文化財の届出
- 道路工事占用許可
- 測量・分筆
- 行政書士報酬
- 土地家屋調査士等への報酬
2-1. 埋蔵文化財の届出
農地転用の目的地が「埋蔵文化財包蔵地」にある場合、届出が必要です（文化財保護法 第93条第1項）
埋蔵文化財包蔵地とは、文化財が地中に埋まっている土地を指し、遺物・遺構等が該当します。
埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかは、対象地を管轄する市区町村役所の生涯学習課に確認して照会することが可能です。
届出をすると、教育委員会による慎重工事、立会い調査、試掘（発掘）調査のいずれかの文書が交付され、農業委員会への申請時に添付することになります。
2-2. 道路工事占用許可
農地転用に伴い、農道に関する許可が必要な場合があります。
農道とは、「農業のための道路」を指しますが、厳密には「土地改良事業に基づいて作られた道路」指します。
農道も普通の道路（公道）と変わりはなく、道路交通法の規制を受けます（道路交通法 第2条）
そのため、農地転用に伴い、下記の行為を目的に占用状態が生じる場合には、あらかじめ許可を得る必要があります。
| 1号 | 道路において工事もしくは作業をする行為 |
| 2号 | 道路に石碑、広告板、アーチ等の工作物を設ける行為 |
| 3号 | 場所を移動せず、道路に露店、屋台等を出す行為 |
| 4号 | 道路において祭礼行事、ロケーション等をする行為 |
2-3. 測量・分筆など
農地転用許可（届出）申請に先立ち、転用する農地の確定測量や分筆を行う場合があります。
分筆とは、一筆の土地を確定測量した上で、複数の土地に分けることを指します。
例えば、農地転用後に一般住宅を建築する場合、敷地面積の上限規定が500㎡だとすれば、500㎡を大幅に超える農地を分筆するのが適切だといえます。
測量・分筆は、測量事務所、土地家屋調査士等へ依頼することになりますが、報酬は各事務所により異なるため、広大な農地を目的とする場合には事前確認を行いましょう。
2-4. 行政書士報酬
農地転用手続について、行政書士に依頼することが可能です。
行政書士に支払う報酬は下記の手続にかかるもので、実費とは別に10万円前後かかります。
- 現地確認
- 農業委員会との協議・調整
- 仲介業者とのやり取り
- 申請書・添付書類の取得と作成
- 申請から許可証交付までの補正対応
- 許可証の受取り など
農地の面積、当事者の数により報酬額が変動することは稀ですが、転用する農地の数（筆数）や、特殊な図面が必要な場合は変動する点には注意が必要です。
特殊な図面とは、「造成計画図」「土地利用計画図」「緑化計画図」等を指し、開発許可申請等を併せて行う場合に必要となります。
緑化計画の届出や、太陽光のガイドライン届出等は5万円～
埋蔵文化財や景観条例に係る届出は加算のない事務所もあります。
2-5. 土地家屋調査士等への報酬
分筆が必要な場合、土地家屋調査士等への依頼を検討します。
土地家屋調査士に支払う報酬は、下記の通りです。
| 分筆登記申請 | 5万円前後 |
| 測量費 | 10万円～ |
| 境界標設置費用 | 3万円～10万円程度 |
既に筆界が確定されていれば、15万円～30万円程度で足りますが、そうでなければ更に費用がかかることになります。
状況に応じ、筆界確認書の作成、官民境界画定図等の書類が必要となり、都度、報酬額が加算されるのが一般的です。
土地の分筆登記は自分で行うことも法律上は可能ですが、付随する手続に専門的な知識を要することから土地家屋調査士への依頼が現実的だと考えます。
農地転用にかかる費用、算定基準まとめ
当ページでは、農地転用にかかる費用と、算定基準を解説しました。
