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リバースモーゲージとは?ローンが残る住宅の処分法を解説

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老後資金の支度に勧められることのある「リバースモーゲージ」をご存知でしょうか。

自宅を担保に、まとまった資金を借り入れる制度ですが、うまく使えば相続対策に繋がります。

当ページでは、リバースモーゲージの概要、相続対策として活用する際のポイントを解説します。

筆者プロフィール

榊原 沙奈さかきばら さな(90′)
榊原行政書士事務所 代表行政書士
やぎ座のO型。趣味は写真を撮ること、神社をめぐること。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、自宅を担保にまとまった資金を借り入れ、借入人が死亡後、自宅を売却して完済する仕組みをいいます。

取扱い機関は、金融機関または社会福祉協議会がメインの商品です。

リバースモーゲージ資金の使途

社会福祉協議会が扱うリバースモーゲージは、その資金の使途を「生活費」に限定されますが、金融機関の場合、緩やかな制限にとどまります。

例えば、老後の生活資金や療養介護費、福祉施設への入居金、住宅ローンの返済資金、子どもへの生前贈与等も可能です。

民間企業の場合、禁止される事項を確認する方が早いほど、制限が緩やかなのが特徴です。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットは、次の通りです。

  • 自宅に住みながら老後資金を確保できる
  • 月々の負担額が少ない
  • 元金の返済方法につき、選択肢がある
  • 契約者の死後も親族が住み続けることができる
  • 預貯金、退職金など一定の資産を残せる

自宅に住みながら老後資金を確保できる

高齢者が融資を受ける場合、若い世代に比べ条件が厳しく、老後資金確保のために自宅を売却し、アパート等の賃貸物件に移る人もいます。

しかし、条件が厳しいのは賃貸物件でも同じ。

高齢であることを理由に入居を断られる場合も少なからず存在し、希望の物件に入れないこともあります。

リバースモーゲージをうまく活用すれば、それまでの生活を維持しつつ、死ぬまで住む場所に困ることはありません。

月々の負担額が少ない

一般的な住宅ローンの場合、毎月の返済額は借入元本+利息です。

いっぽう、リバースモーゲージの返済は「利息のみ」なので、返済額が大きく抑えられます。

退職等で収入が減少する高齢者にとって、大きなメリットだといえます。

元金の返済方法につき、選択肢がある

リバースモーゲージには「借入人の死亡時、自宅を処分する方法での完済」という特徴がありますが、繰り上げ返済による完済または相続人による一括返済等の選択肢もあります。

実家を残すことを希望される相続人にとっては、必ず売却しなくてはならないものではない点がメリットだといえます。

契約者の死後も親族が住み続けることができる

リバースモーゲージ契約は、配偶者に承継することができます。

借入人が夫の場合、死亡後に配偶者が引き継ぐことで、そのまま住み続けることができるため、遺す側・遺される側双方にとってメリットだと言えます。

預貯金、退職金など一定の資産を残せる

高齢者に限らずですが、いざというときのためにある程度の現金は手元に残しておきたいもの。

リバースモーゲージを利用すれば、住居費用が抑えられる分、現金預貯金等・退職金等を手元に残しておけるため、病気や入院、福祉施設への入居等でまとまった資金が必要な場合に困ることがありません。

リバースモーゲージのデメリット

いっぽうで、リバースモーゲージには次のデメリットがあります。

  • 長生きすると借入金が不足する可能性がある
  • 融資限度額が改訂される可能性がある
  • 金利が変動する
  • 利用できない地域がある
  • 自宅の使用が制限される場合がある

長生きすると借入金が不足する可能性がある

リバースモーゲージでは、借入期間の設定基準に「平均寿命」を用いています。

そのため、平均寿命より長く生きれば、借入金が不足する可能性があります。

借入期間を長くすればするほど利息負担も大きくなりますので、契約前には慎重に検討する必要があります。

融資限度額が改定される可能性がある

リバースモーゲージの融資額は、担保となる自宅の評価額により決まります。

このため、契約後に何らかの瑕疵が発見されたことで自宅の価値が下がれば、融資限度額が改定される可能性があります。

事後的な不動産価額の下落により、担保割れが起きた場合、完済できなかった残債務は相続人に背負わせる可能性もあります。

債務が膨らんでいれば相続放棄という手段もありますが、実家を残したい場合、残債務を背負ってでも限定承認の選択をすることになります。

金利が変動する

リバースモーゲージを提供する会社のほとんどは、変動金利制を採用しています。

このため、金利が上昇すれば返済負担が大きくなる可能性があります。

利用できない地域がある

リバースモーゲージのほとんどは、対象を都市部に絞っています。

これは、郊外に行けば行くほど土地の価格が低いため、十分な借入金を提供できないためです。

自宅の使用が制限される場合がある

リバースモーゲージのメインターゲットは、高齢者です。

そのため、子どもや孫と同居している場合、自宅売却時にトラブルに発展するリスクが高いとみなされ、リバースモーゲージを活用できないこともあります。

相続対策としてのリバースモーゲージ

リバースモーゲージは、相続対策として活用することも出来ます。

生前対策

生前の対策として、贈与という選択肢があります。

現金資産があまりないが、自宅の評価額が高額な場合、ふつうに相続すると相続税が支払えない可能性があります。

ここでリバースモーゲージにより自宅を売却すれば、相続税を気にする必要がなくなります。

また、リバースモーゲージによる借入金を生前贈与すれば、現金資産が減るため、課税額も自ずと減る事になります。

実家を残したい相続人が一括返済する場合、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例も活用できます。税理士までご相談ください。

相続開始後のトラブル避止

相続財産に不動産が含まれる場合、分割が難しく、もめることがあります。

リバースモーゲージを活用すると、死亡後に不動産が現金に変わり、分割がしやすくなるため、トラブル回避に繋がります。

リバースモーゲージまとめ

当ページでは、相続対策としてのリバースモーゲージ活用について解説しました。

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カテゴリー: リバースモーゲージ実家の相続相続・相続税


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