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都市計画区域の調べ方と用途地域について解説

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当ページでは、都市計画区域の調べ方と用途地域について解説します。

筆者プロフィール

榊原 沙奈さかきばら さな(90′)
榊原行政書士事務所 代表行政書士
やぎ座のO型。趣味は写真を撮ること、神社をめぐること。

都市計画区域とは

都市計画区域は、その自治体全体で見たときに、都市として整備することを定めた区域を指します。

各区域の計画は、都市計画法等により設定されていて、一般的には「県」、複数の県をまたぐ場合は国土交通大臣が指定します。

都市計画区域は、次の3つに分けられます。

  • 市街化区域
  • 市街化調整区域
  • 非線引き区域

1.市街化区域

市街化区域は、既に市街地を形成している区域、または、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいいます。

用途地域が定められるのは、この市街化区域です。

2.市街化調整区域

市街化調整区域は、市街化区域とは反対に、市街化を抑制すべき区域をいいます。

建築物の新築、増築が制限される地域です。

市街化調整区域に、用途地域は設定されません。

3.非線引き区域

市街化区域、市街化調整区域の定めがないエリアを非線引き区域といいます。

非線引き区域内でも、用途地域を指定している場合があります。

用途地域とは

用途地域とは、色々な用途の土地が混在しないように、「住居」「工場」「商業」と計画的な区画制限を行っている地域をいいます。

用途地域は更に細分化され、(1)都市計画区域、(2)準都市計画区域とに区分されます。

市街化区域では、用途地域を定める必要がありますが、都市計画区域・準都市計画区域については、用途地域を定めるかどうかは任意です。

住居地域

住居地域は、下記のように区分されています。

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第二種低層住居専用地域
  3. 第一種中高層住居専用地域
  4. 第二種中高層住居専用地域
  5. 第一種住居地域
  6. 第二種住居地域
  7. 準住居地域
  8. 田園住居地域

1.第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

具体的には、床面積の合計50㎡までの住居兼店舗、小規模な公共施設、小中学校、診療所などを建設することができます。

2階建て程度の戸建住宅、日用雑貨等を販売する小規模な店舗兼住宅などを建てることができます。

2.第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、主に低層住宅の良好な住宅環境を守るための地域です。

第一種では床面積50㎡までのところ、一定条件を満たせば、150㎡までの店舗等を建設することができます。

具体例を挙げると、コンビニ程度の規模です。

3.第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

一定要件を満たす500㎡までの店舗等を建設でき、中規模な公共施設、病院、大学等を建てることもできます。

中高層とは、3階建て以上のアパートまたはマンション等を指し、ドラッグストアや小規模なスーパーマーケット等も建てることができます。

4.第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

一定要件を満たす1500㎡までの店舗、事務所等を建てることができます。

第一種より大きなスーパーマーケット等が目立つ地域です。

5.第一種住居地域

第一種住居地域は、住居の環境を保護するための地域です。

300㎡までの店舗、事務所、ホテル等と、環境に影響の少ない小規模な工場なら建設することができます。

6.第二種住居地域

第二種住居地域は、主に住居の環境を保護するための地域です。

一定要件を満たす10,000㎡までの店舗、事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケボックス等に加え、環境への影響が少ない小規模な工場を建てることができます。

7.準住居地域

準住居地域は、道路の沿道等において、自動車関連施設や住居の調和する環境を保護するための地域です。

一定要件を満たす10,000㎡までの店舗、事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケボックス等に加え、小規模な映画館、車庫・倉庫、環境への営業が少ない小規模な工場を建てることができます。

8.田園住居地域

田園住居地域は、農地・農業関連施設等と低層住宅の調和する良好な住環境を保護するための地域です。

ビニールハウス等の農産物を生産する施設や、農業の生産資材、倉庫等のほか、一定の地域で生産された農産物を販売する500㎡までの店舗等を建設することができます。

具体的には、ファーマーズマーケットや農家が経営するレストラン等が挙げられます。

商業・工業地域

商業・工業地域は、次の通り区分されます。

  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

近隣商業地域

近隣商業地域は、近隣の住民が日用品を購入することができる店舗等の業務の利便増進を図る地域です。

ほとんどの商業施設や事務所、住宅、店舗等、パチンコ店、カラオケボックス等、映画館、車庫・倉庫、小規模な工場を建てることができます。

延べ床面積の制限がなく、大規模な建築物を設置することもできます。

商業地域

商業地域は、主に商業等の業務の利便増進を図る地域です。

近隣商業地域で建設できる建築物に加え、広義の風俗営業および性風俗関連特殊営業関係の施設も設置することができます。

延べ床面積、容積率限度もかなり高いため、高層ビル等が建てられることもあります。

準工業地域

準工業地域は、主に軽工業の工場等、環境を悪化させるおそれのない工場の利便向上を図る地域です。

住宅、商店を建てることもできますが、危険性や環境を悪化させるおそれの高い花火工場、石油コンビナートなどは建設が許されません。

工業地域

工業地域は、主に工業の業務の利便増進を図る地域です。

建てられる工場に規制がなく、住宅、店舗を建設することも可能です。

ただし、学校、病院、ホテル等を建設することはできません。

工業専用地域

工業専用地域は、工業の業務の利便増進を図る地域です。

建てられる工場に規制がない点は工業地域と同様ですが、住宅、物品販売店舗、福祉施設を建設することができません。

全ての地域内で唯一住宅が建てられない地域です。

農地法4条と5条の区別

農地法4条5条許可申請所には、「市街化調整区域その他区域の別」を問う欄があります。

これは、市街化区域の場合は「届出」、市街化調整区域の場合は「申請」と、必要な手続等が区別されるためです。

転用後の計画が、その地域に設定されている用途と合わない場合、転用許可の取得は絶望的なので、はじめに確認しましょう。

都市計画区域の調べ方

都市計画区域を調べるには、下記の方法があります。

  • 都市計画マップで調べる
  • 地方自治体のサイトで調べる
  • 市区町村役所に問い合わせる

都市計画マップで調べる

都市計画マップは、市区町村が作成する地図のことで、都市計画法による指定区域を知ることができます。

地方自治体のサイトで調べる

対象の土地を管轄する地方自治体がサイト上に掲載する「都市計画情報」を調べる方法もあります。

この場合、あくまで参考程度にしかならないことも多いので、詳細は市区町村役所までお問い合わせください。

市区町村役所に問い合わせる

上記の方法で詳細な情報を得られない場合、対象の土地がある区域を管轄する市区町村役所に問い合わせる方法があります。

問合せの際、土地の所有者と地番等をたずねられますので、あらかじめ確認しておきましょう。

都市計画区域の調べ方と用途地域まとめ

当ページでは、都市計画区域の調べ方と用途地域について解説しました。

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カテゴリー: 農地


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