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当ページでは、不動産鑑定士に相談できること、相談するメリットと注意点を解説します。
Contents
不動産鑑定士とは
不動産鑑定士とは、不動産の適正な価値を評価する専門家を指します。
不動産鑑定士は国家資格で、試験合格後に登録を受けなければ名乗ることができない資格でもあります。
(1)不動産鑑定とは
不動産鑑定とは、不動産鑑定士が法的な基準に従い、対象不動産の適正な評価額を決定・表示することを指します。
このことから、不動産の適正価格が求められるシーンで頼られるのが不動産鑑定士だといえます。
(2)不動産鑑定と査定の違い
不動産の査定とは、売却や購入の参考価格を知るために行う見積もりを指し、不動産業者が提示します。
一方、不動産鑑定は、国家資格者である不動産鑑定士が法的な根拠に基づき、不動産の公正かつ客観的な価値を評価します。
両者の違いは、客観的な根拠と法的な拘束力の有無、その用途にあります。
| 不動産鑑定士 | 不動産の査定 | |
|---|---|---|
| 実施者 | 不動産鑑定士 | 不動産業者 |
| 客観的な根拠 | あり | なし |
| 法的拘束力 | あり | なし |
| 実施の目的 | 裁判や税務申告など | 交渉や取引など |
| 費用 | かかる | 無料または低コスト |
| 手続の複雑さ | 複雑 | 容易 |
不動産鑑定の流れ
不動産鑑定は、下記の流れで行われます。
- 相談・依頼
- 資料収集
- 現地調査
- 評価の実施
- 鑑定評価報告書の納品と説明
1.相談・依頼
不動産鑑定士に相談すると、依頼内容に応じ、必要な手続や見積額を提示されます。
2.資料収集
依頼を受けた不動産鑑定士は、公図、登記事項証明書、土地利用計画図、過去の取引事例等の資料を収集します。
3.現地調査
不動産鑑定士は、実際に対象不動産の現地を訪れ、不動産の利用状況や周辺施設、インフラの状況など評価に必要な情報を調査・収集します。
4.評価の実施
取引した情報をもとに、下記の評価方法から適切なものを選定します。
| 取引事例比較法 | 同じ地域、類似の物件の取引事例をもとに価格を算定 |
| 収益還元法 | 将来的な収益をもとにした価格を算定 |
| 原価法 | 再建築費をもとに減価を考慮して算出 |
場合により複数の方法を組み合わせ、最も精度の高い評価を実施します。
5.鑑定評価報告書の納品と説明
算出した結果を基に詳細な鑑定評価報告書を作成し、納品と説明が行われます。
不動産鑑定士に相談するメリット
不動産鑑定士に相談することにより、下記のメリットが考えられます。
- 専門的な意見を無料または低価格で得られる
- 不動産価値の大まかな目安がわかる
- 法的アドバイスや手続に関する助言を受けられる
- 市場動向やトレンドに関する情報を得られる
- 手続、評価方法について情報提供を受けられる
- トラブルの未然防止に役立つ
不動産鑑定士への相談のみでも、自分の不動産に関する知識、今後の戦略を立てるのに役立つ情報を得られる可能性は十分あります。
不動産鑑定士に相談する際の注意点
不動産鑑定士に相談する際、下記に注意しましょう。
- 相談内容を明確にする
- 必要な資料を準備する
- 費用について事前に確認する
- 相談の範囲を理解する
- 他の専門家と連携する場合も考慮する
- 法規制の理解を深める
- 非公開情報の取扱いに注意する
- 相談後の行動を考える
1.相談内容を明確にする
相談の目的を事前に整理し、具体的な質問を考えることで、不動産鑑定士からより的確なアドバイスを受けやすくなります。
たとえば、「不動産の適正価格を知りたい」、「相続時の評価方法が知りたい」など、目的に応じて相談内容を検討しましょう。
2.必要な資料を準備する
不動産鑑定士に相談する際、関連資料を持参することで、相談が円滑に進むだけでなく、具体的で有益なアドバイスを得られる可能性があります。
主な資料として、不動産の登記簿謄本、間取り図、土地の権利関係がわかる書類等が挙げられます。
3.費用について事前に確認する
「無料相談」とある場合でも、相談内容に応じて費用が発生することもあります。
事前に相談内容と予算を提示し、自分に合うサービスを選びましょう。
ちなみに、不動産鑑定の依頼にかかる報酬額相場は、一般的な住宅用宅地・建物の場合で20万～30万円といわれています（出典：別表 基本鑑定報酬額表）
4.相談の範囲を理解する
不動産鑑定士への相談には、限界があります。
例えば、具体的な鑑定評価や詳細な調査を要する内容には正式な依頼が必要ですが、簡易的なアドバイスや市場動向については相談に応じてもらえる場合があります。
5.他の専門家と連携する場合も考慮する
不動産鑑定には、税金、法律、建物の構造等に関する情報が必要な場合があります。
そのため、税理士や弁護士、建築士との連携も視野に入れましょう。
6.法規制の理解を深める
不動産鑑定士への相談に対し、受けるアドバイスを理解するには、法律や規制に関する起訴を抑えておくと有効です。
特に、相続や税務に関する相談の場合、より実践的なアドバイスを希望するのなら事前に知っておくべきことは複数あります。
7.非公開情報の取扱いに注意する
不動産に関し、個人情報や機密情報を提供する場合、相談時に機密保持契約を結ぶ場合があります。
提供に際して何の案内もない場合、相手に任せきりにするのではなく、自分から機密保持契約の締結を提案することも可能です。
8.相談後の行動を考える
不動産鑑定士への相談後、得たアドバイスをどう活かすかを考えると、次の手を講じやすくなります。
不動産鑑定士の意見を参考に行動計画を策定し、必要に応じ、再度の相談や依頼を検討するといいでしょう。
不動産鑑定士に相談できること
不動産鑑定士に相談できる主な内容は、下記の通りです。
- 市場動向
- 資産価値の目安
- 売却・購入
- 税金や相続
- 賃貸・運用
- 法的・技術的なこと
1.市場動向
不動産鑑定士に市場動向について相談すると、地域ごとの動向や需給バランス、不動産価格の推移、短期・長期的な市場の見通し等についてアドバイスを受けることができます。
例えば、特定の地域において不動産の需給バランスが崩れている場合、その地域の不動産投資にどのようなリスクが伴うか、反対に新たな開発が進んでいる場合の投資チャンスに関するアドバイスが期待できます。
2.資産価値の目安
不動産鑑定士に資産価値の目安について相談した場合、単なる市場価値にとどまらず、将来の収益性やリスク、その他の要因に基づいた幅広いアドバイスが期待できます。
例えば、物件の価値を向上させるためのリノベーションや設備改善、周辺の開発状況を活かした投資戦略などが挙げられます。
3.売却・購入
不動産鑑定士に対し、売却や購入について相談することができます。
売買には、適正価格の評価、市場動向、投資性、法的な要件、将来の価値予測等の視点が求められ、これらに関する情報提供を受けられる可能性があります。
4.税金や相続
不動産鑑定士は、相続税評価のために必要な不動産評価を行うことができ、相続後の不動産の売却や活用についてアドバイスを受けることができます。
ただし、相続税や譲渡税の計算、相続手続そのものについては弁護士や税理士等の専門家でなければ対応できないため、必要に応じ、他の専門家への相談依頼を検討しましょう。
5.賃貸・運用
不動産鑑定士に対し、不動産に関する賃貸や運用について相談することも可能です。
投資用不動産を運用している、又は購入を検討している場合、その物件の収益性評価や市場価値、運営方法の検討に有効なアドバイスが期待できます。
6.法的・技術的なこと
法律や膳の専門家は弁護士・税理士ですが、不動産取引と権利関係、土地利用にかかる規制、相続における不動産評価については不動産鑑定士の得意分野です。
また、不動産の物理的な状態評価と市場価値、収益性に関するアドバイスも得意なため、評価については他にない安心感が得られるでしょう。
不動産鑑定に関する相談窓口
不動産鑑定に関する相談は、下記を検討しましょう。
- 不動産鑑定士事務所
- 日本不動産鑑定士協会連合会（JAREL）
- 行政機関（税務署、市区町村役所）
- 不動産会社
不動産鑑定士に相談できること、メリットと注意点まとめ
当ページでは、不動産鑑定士に相談できること、メリットと注意点を解説しました。
