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問12
賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を３年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.Ｂが建物の引渡しを受けた後にＡが建物をＣに売却して建物所有者がＣに変わった場合、Ｂは、契約①の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できない。
2.契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったＢは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。
3.Ｂが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Ａに反対の意思表示をしないＤは、建物の賃貸借契約に関し、Ｂの権利義務を承継する。
4.契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。
正解：3
1：誤り
建物の賃貸借契約がある場合、建物が第三者に譲渡されても賃借人の地位は保護されます（借地借家法第31条）。
すなわち、契約①（定期建物賃貸借契約）、契約②（普通建物賃貸借契約）のいずれの場合も、賃借人Ｂは建物の新所有者Ｃに対し、賃借権を主張できることから、本肢は誤りです。
2：誤り
賃料の増減請求権について、普通建物賃貸借契約（契約②）には適用される一方で（借地借家法32条）、定期建物賃貸借契約（契約①）には適用されません（借地借家法38条4項）。
したがって、契約①では賃料減額請求をすることができず、本肢は誤りです。
3：正しい
賃借人が死亡した場合、婚姻関係にない事実上の配偶者（同居者）について、特段の反対意思表示がない限り、賃借権を承継することが認められます（借地借家法第36条）。
この規定は契約①（定期建物賃貸借契約）と契約②（普通建物賃貸借契約）のどちらにも適用されます。
したがって、本肢は正しいです。
4：誤り
契約①（定期建物賃貸借契約）について、契約の更新をしない契約を成立させるには、契約時に書面でその旨を明示する必要があるものの、公正証書による必要はありません（借地借家法38条1項）。
契約②（普通建物賃貸借契約）について、賃貸人が更新を拒絶するには「正当事由」を要する点は正しいですが、更新を拒絶できなくなるわけではなく、本肢は誤りだといえます。
