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問32
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古住宅の売却の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- Ａは当該中古住宅の売買契約が成立しても、当該中古住宅の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。
- Ｂが宅地建物取引業者である場合は、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の２第１項に規定する書面に記載する必要はない。
- Ａに対して当該中古住宅について買受けの申込みがなかった場合でも、ＡはＢに対して、当該契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならないが、その報告は必ずしも書面で行う必要はない。
- Ｂが当該中古住宅について、法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合は、Ａは同項に規定する書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
正解：３
本肢では、宅建業者AがBから、B所有の中古住宅の売却に関し、専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない）を締結しています。
１：誤り
専任媒介契約に基づく売買契約が成立した場合、宅建業者は、引渡しの有無にかかわらず、下記の事項を遅滞なく指定流通機構に通知する義務を負います（宅建業法第34条の4）。
- 登録番号
- 取引価格
- 契約成立年月日
したがって、本肢は誤りです。
２：誤り
本肢のBが宅建業者の場合でも、媒介契約が「標準媒介契約約款に基づくか否かの別」を記載する義務を免れることはありません（宅建業法第34条の2第1項8号、規則第15条の9第14号）。
したがって、本肢は誤りです。
３：正しい
専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない。）において、AはBに対して2週間に1度、業務の処理状況を報告しなければなりませんが、報告は書面でなくてはならないわけではありません（宅建業法第34条の2第9項）。
したがって、本肢は正しいです。
報告は口頭でも構いませんが、Aが買受けの申込みを受けた場合は、遅滞なく、その旨をBに報告しなければなりません（同条第8項）。
４：誤り
本肢のBが建物状況調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合でも、Aは媒介契約書に「建物状況調査のあっせんに関する事項（あっせんの有無）」について記載義務を負います（宅建業法第34条の2第1項第4号）。
したがって、本肢は誤りです。
標準媒介契約約款を使用する場合、あっせんについて「無」を選択したときは、その理由まで記載する必要がある点に注意しましょう。
試験対策のポイント
試験対策として、下記のポイントをおさえましょう。
- 各媒介契約に関する規定
- 媒介契約書に関する規定
1.各媒介契約に関する規定
まずは、各媒介契約に関する規定を確認しましょう。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 媒介契約書の交付 | 必要 | ||
| 申込みに関する報告 | |||
| 契約の有効期間 | 任意 | 3カ月以内 | |
| 契約の更新 | 原則、不可 依頼者から申し出があれば、例外的に可 | ||
| 指定流通機構への登録 | 義務 休業日を除き、7日以内 | 義務 休業日を除き、5日以内 | |
| 業務処理に関する報告 | 義務 2週間に1回以上 | 義務 1週間に1回以上 | |
(1)一般媒介契約と専任媒介契約
(2)専任媒介契約と専属専任媒介契約
に分けて考えると理解しやすいかと思います。
2.媒介契約書に関する規定
媒介契約書には、下記の事項を記載する必要があります。
- 宅地、建物の特定に必要な表示
- 売買価額
- 専任媒介、一般媒介（明示型、非明示型）の別
- 有効期間、解除に関する事項
- 指定流通機構への登録に関する事項
- 報酬に関する事項
- 依頼者の契約違反に対する措置
- 標準媒介契約約款に基づくか否かの別
- 建物状況調査のあっせんに関する事項（あっせんの有無）
