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当ページでは、離婚時において、住宅ローンの残る住宅を分割する際の注意点を解説します。
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筆者プロフィール
榊原 沙奈(90′)
やぎ座のO型。
榊原行政書士事務所 代表を務めるかたわら、日常の疑問・悩みに効く情報を発信しています。趣味は、写真を撮ること、神社巡り。
離婚時の財産分与とは
財産分与とは、夫婦として婚姻している期間中に、ふたりで協力して築いた財産を分ける制度のことをいいます。
一方的に離婚を切り出され、片方が持ち逃げのような状態になった場合でも、他方は正当に、財産分与を請求する権利があります。
財産分与には「清算的」「扶養的」「慰謝料的」と3つの性質があるので、自分がどの性質に基づく請求を行うのかを意識できると良いですね。
1．対象となる財産
財産分与のうち、「清算的財産分与」の対象となるのが、婚姻中にふたりで築いた財産(＝共有財産)です。
清算的財産分与の対象に、婚前に取得した個人名義の財産は含まれませんが、扶養的・慰謝料的分与の対象には含まれます。
共有財産は、名義で判断するものではありません。
そのため、名義上は夫でも、実際にはふたりで協力して形成したものなら、財産分与の対象となります。
2．財産分与の割合
清算的財産分与では、それぞれの貢献度により分与の割合を調整します。
一般的には平等になりますが、夫婦間での話し合いにより合意を得られれば、その決定に従います。
3．財産分与の期限
財産分与には期限があります。
ひとまず離婚してから話し合い、という場合、財産分与請求は離婚から2年以内に行わなければなりません。
夫婦間での話し合いで解決できない場合、家庭裁判所に持ち込み「審判」を行うことになります。この審判を請求できる期限が、離婚から2年間なのです。
面倒なことはつい後回しにしたくなりますが、面倒だからこそ、早め早めに対処していきましょう。
ローンのある住宅を財産分与する
ここからは、離婚時に住宅ローンが残っている場合の財産分与について解説します。
住宅ローンが住宅の価値より低い場合を「アンダーローン」、住宅の価値を住宅ローンが上回る場合を「オーバーローン」と呼びますが、ここでは「オーバーローン」の場合について解説していきます。
1．夫名義の家に妻が住む場合
婚姻期間中に夫名義で購入した家は、財産分与の対象となります。
ここに妻、子が住み続ける場合のポイントは次の通りです。
- ローンの名義は夫のままでも大丈夫
- 追い出される可能性がある
- 住宅ローン控除が使えなくなる
1-1．ローンの名義は夫のままでも大丈夫
「夫名義の住宅に残るローンを、夫が返済しながら住み続けるのは可能か？」という質問が頻出ですが、答えは「イェス」です。
お子さんがいる場合、住み慣れた環境を変えたくないからと夫だけが出て行く形を希望される奥様が多いのが実情です。
法律上の話をすると、元夫と賃貸借契約を結び、賃料を支払いながら住む、または、使用貸借として無償で借りることになります。
注意したいのが、ある日とつぜん、所有者が赤の他人になる可能性があること。
元夫は自由に売却できる権利を持っているため、住んでいる元妻・子に許可を得る必要はありません。
1-2．追い出される可能性がある
元夫がローンを支払い続けている場合、この支払が滞った場合には、ローンを借りている金融機関から差し押さえられる可能性があります。これを「強制執行」と呼んだりします。
強制執行はすぐにできるものではありませんので、始まったからといって今日に明日出て行く必要はありません。
しかし、競売にかけられた住宅が売れてしまえば、結局立ち退かなければなりません。
1-3．住宅ローン控除は使えなくなる
住宅ローン控除は、「ローンの対象となる住居に住んでいること」が適用条件の1つ。
そのため、元夫が実際に住んでいなければ使用できなくなります。
ローンの名義を夫から妻に
引き続き、妻が住む場合、住居とローンの名義を夫から妻にする方法もあります。
この場合、専業主婦で仕事をしていなかったり、パート収入のみで経済力が不十分とみなされると、ローン審査に落ちる可能性も。
金融機関の判断次第なので、よく話し合いましょう。
住居の名義変更に収入は関係ありませんが、固定資産税等の税関連に注意しましょう。
2．夫名義のまま夫が住み続ける場合
婚姻中に購入した住宅名義が夫で、離婚後も夫が住み続ける場合。
この場合、特別な手続は必要ありませんが、保証人に元妻、または、元妻の親族を設定している場合には手続が必要です。
夫婦共有名義の場合
住宅の名義が夫婦共有の場合、出て行く側から継続して住む側に、持分を移転するのが理想です。
なぜなら、共有のままだと、さまざまなリスクがつきまとうことになるからです。
名義でだけでなく、ローン契約をペアローンとしている場合、住み続ける側単独での借り換えを検討する必要があります。
実現可能性含め、はやめに金融機関へ相談しましょう。
住宅を売却する手も
住宅名義・ローンの借り換え等の手続が面倒な場合、住宅を売却し、このお金でローンの一部返済。
残った金額を返済していく方法も考えられます。
この場合、残ったローンは名義人になっている側が負うことになるため、注意しましょう。
ローンが残る住宅 財産分与のポイント
ローンが残る住宅を財産分与する場合のポイントは、次の通りです。
- 住宅ローンの契約内容、残額確認
- 財産分与による名義・保証人の変更は早めの相談
- 分与にこだわらず売却も視野に
1．住宅ローンの契約内容、残額の確認
財産分与の対象額を正しく算出するには、住宅ローンの残額をしっかり確認しなければなりません。
購入から年数が経過していると、保証人や持分などを覚えていないこともあります。
こちらも併せて確認しましょう。
2．財産分与による名義・保証人の変更は早めの相談が肝
財産分与に伴うローンの借り換え(名義変更)や保証人の変更を検討する場合、まずは金融機関に相談しましょう。
考えている内容が実現できるのか、必要な書類は？等など、確認しておくべき事項は山ほどあるので、今後の計画を立てるにも早めが肝です。
3．分与にこだわらず売却も視野に
住宅という大きな資産を手放すのは、勇気がいりますよね。
しかし、財産分与にばかりこだわると、離婚協議自体が長引いたり、後々トラブルに発展する可能性も。
売却という選択肢があることも忘れず、財産分与と売却、早めに方針を決定しましょう。
離婚時にローンの残る住宅を財産分与する際のポイント まとめ
当ページでは、離婚に伴い、ローンが残る住宅を財産分与する場合のポイントをご紹介しました。
