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相続または遺贈により取得した空き家を売却する際、最大3000万円まで控除対象となる場合があります。
当ページでは、空き家特例の対象となる不動産や手続に必要な書類等を解説します。
Contents
筆者プロフィール
榊原 沙奈(90′)
榊原行政書士事務所 代表行政書士
やぎ座のO型。趣味は写真を撮ること、神社をめぐること。
空き家特例とは
空き家特例とは、死亡人（被相続人）が所有していた居住用の屋または敷地等を、相続または遺贈により取得し、一定期間内に売却し、一定要件に当てはまる場合、最大3000万円（※）までの控除を受けられる制度のことです。
※令和6年（2024年）1月1日以後に行う譲渡のうち、相続人が3人以上だと最大2000万円までとなります。
正式名は、「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」といい、この特例を適用するにはさまざまな要件をクリアする必要があります。
空き家特例の対象要件
空き家特例の対象となる空き家（被相続人居住用家屋）は、相続開始の直前まで被相続人が居住用として所有し、次の要件をすべてクリアするものです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された
- 区分所有建物登記がされていない建物
- 相続開始の直前において、被相続人以外は居住していなかった
空き家特例の対象となる敷地等（被相続人居住用家屋の敷地等）は、相続開始の直前において、居住用家屋の敷地として使われていた土地、または、土地の上に設定されている権利を指します。
空き家特例を受けるための要件
空き家特例を受けるための要件は、次の通りです。
- 売った人が、相続または遺贈により、家屋または敷地等を取得したこと
- 次の売却をしたこと
イ 相続または遺贈により取得した家屋を売るか、家屋とともに敷地等を売ること
(イ)相続時から譲渡時まで、貸付または居住の用に供されていない
(ロ)譲渡時において、一定の耐震基準を満たすもの
ロ 相続または遺贈により取得した家屋の全部を取り壊した後に、敷地等を売ること
(イ)相続時から取壊し等の時までに事業、貸付、居住の用に供されていない
(ロ)相続時から譲渡時まで事業、貸付、居住の用に供されていない
(ハ)取壊し等の時から譲渡時まで、建物または建築物の敷地用に供されていない
ハ 相続または遺贈により取得した家屋を売るか、家屋とともに敷地等を売る場合で、次の要件に当てはまること
(イ)相続時から譲渡時まで、事業用、貸付用、居住用に供されていなかった
(ロ)譲渡時から譲渡日の属する年の翌年2月15日までに一定の耐震基準を満たすことになった
(ハ)譲渡時から譲渡日の属する年の翌年2月15日までに家屋全部の取り壊し等を行ったこと※1 - 相続開始のあった日から３年を経過する日の属する12月31日までに売ること
- 売却代金が１億円以下であること※2
- 売った家屋や敷地等について、他の特例の適用を受けていないこと
- 同一の被相続人から相続または遺贈により取得した居住用家屋または敷地等について、空き家特例を受けていないこと
- 親子、夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと※3
※1…令和6年（2024年）1月1日以後に行う譲渡に限る
※2…空き家特例を受ける家屋と一体として利用していた部分を、別で分割して売却している場合や、他の相続人が売却している場合、「4.売却代金が1億円以下であること」の判定は、相続時から3年経過日の属する12月31日までの間に売却したすべての金額を合算して行います。
※3…特別の関係とは、生計を一にする親族、売却後、売った家屋で同居する親族、内縁関係者、特殊な関係のある法人等を含みます。
空き家特例の控除額は、相続人1人3000万円までが上限です。
しかし、令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上いる場合、1人2000万円までとなっていますので、注意しましょう。
売却後に空き家を壊した場合
建物と敷地等を同時に譲渡し、譲渡後に取り壊しを行う場合、譲渡の翌年2月15日までに完了すれば空き家特例の適用対象となります。
相続した空き家を不動産に売却した場合、売却後に不動産が取り壊すこともあります。こういったケースでも空き家特例が適用となるため、空き家の処分に困っている相続人にとっては有難い制度ですよね。
空き家特例 必要な書類
空き家特例を受けるには、下記の書類を添え、管轄の税務祖にて確定申告をする必要があります。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
- 売った空き家等の登記事項証明書等で、次の事項が確認できるもの
1.売った人が空き家および敷地等を被相続人から相続または遺贈により取得したこと
2.被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと
3.被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと - 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
- 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
- 上記4以外の書類
一読しただけで準備できるとは思えないリストなので、国税庁の空き家特例チェックシートもご活用ください。
空き家特例の適用を受ける場合の注意点
空き家特例を受けるには、次の注意点を抑えましょう。
- 納税額がゼロでも確定申告が必要
- 贈与など、相続または遺贈ではない事由による取得は対象外
- 店舗、倉庫などは適用外
空き家特例と併用できる制度
空き家特例は、他の制度との併用が可能です。
ただし、事例ごとに適用できる制度は異なりますので、お近くの税務署または税理までご相談ください。
空き家特例まとめ
当ページでは、相続した空き家を売る際に活用できる「空き家特例」をご紹介しました。
